1. 부동산에 대한 매매계약의 기초
매매계약의 정의
부동산의 소유자가 소유하고 있는 부동산을 판매대금을 정하여 부동산을 사려는 사람에게 파는 계약을 하는 것을 의미한다.
- 부동산 소유자 → 매도인
- 부동산을 사려는 사람 → 매수인
- 판매 대금 → 매매대금
2. 제3자가 소유자의 주민등록증 등을 위조하여 매매계약 체결한 경우
- 가. 대법원 2009.06.25. 선고 2009다10386 판결[소유권말소등기등]
소유권이전등기가 전 등기명의인의 직접적인 처분행위에 의한 것이 아니라 제3자가 개입된 처분행위에 의하여 이루어진 경우에, 현 등기명의인이 그 제3자가 전 등기명의인으로부터 대리권을 수여받았거나 당해 부동산에 관한 명의신탁자 등 실질적인 처분권한을 보유한 자의 허락을 받고 처분행위를 하였다고 주장하는 경우에는 현 등기명의인의 등기가 적법하게 이루어진 것으로 추정된다 할 것이므로, 위 등기가 원인무효임을 이유로 그 말소를 구하는 전 등기명의인으로서는 그 반대사실, 즉 그 제3자에게 전 등기명의인을 대리할 권한이나 실질적인 권리자의 동의가 없었다거나 또는 그 제3자가 전 등기명의인의 등기서류를 위조하였다는 등의 무효사실에 대한 증명책임을 진다 할 것이다.
- 나. 따라서, 소유자는 제3자가 주민등록증 등을 위조하여 매매계약이 체결된 사실을 입증하여 소유권이전을 받은 매수인에 대하여 소유권이전등기말소소송을 제기하여 소유권을 회복할 수 있고, 서류 위조범을 공문서위조 및 동 행사, 사문서위조 및 동 행사, 사기 등의 죄로 형사고소하여 위조 사실을 입증할 수 있다.
3. 매매계약금만 지급한 상태에서 계약을 해제하려는 경우
(1) 계약금 계약 : 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 지급하면 매매계약을 해제할 수 있다.
(2) 매도인이 해제하려는 경우
- 매도인이 계약금 1,000만원 중 100만원만 지급받은 상태에서 더 많은 매매대금을 지급하겠다는 사람이 나타나 계약을 해제하려고 하는 경우 얼마를 지급하여야 매매계약을 해제할 수 있는가.
- 대법원 2015.04.23. 선고 2014다231378 판결[손해배상(기)
매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.
(3) 매수인이 해제하려는 경우
- 매수인이 계약금 1,000만원 중 100만원만 지급한 상태에서 계약을 포기하고 싶어 계약을 해제하려는 경우 얼마를 지급하여야 매매계약을 해제할 수 있는가.
- 위 대법원 2015.04.23. 선고 2014다231378 판결의 해석 상 실제 지급한 계약금 일부가 아니라 매매계약서에 약정한 계약금 전액을 지급하여야 매매계약을 해제할 수 있다는 의견이 있다.
4. 매수인이 매매대금을 지급일자에 지급하지 않는 경우 매도인이 손해를 입지 않기 위한 방법
(1) 매매대금을 지급일자에 지급하지 않으면 매수인은 지급일이 지난 후 2회 정도 상당한 기간을 정한 지급 독촉을 하고 그 기간이 지나면 계약을 해제할 수 있다. (상당한 기간은 7일에서 10일 정도)
(2) 특히, 매수인이 매매대금을 제대로 지급하지 않고 있는데 새로운 매수자가 나타나 계약을 체결하려고 하는 경우 직전 매수인과의 계약을 적법하게 해제하여야만 매도인이 이중매도로 인한 손해를 입지 않게 된다.
(3) 매수인이 계약금을 지급하면서 매매계약을 체결하였는데, 중도금 지급일, 잔금 지급일까지도 중도금, 잔금을 지급하지 못하고 있는 경우, 잔금지급의무는 소유권이전의무와 동시이행관계이므로, 매매중도금 및 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전의무를 매도인도 이행하여야 한다.
(4) 따라서 매도인은 매수인이 중도금, 잔금을 지급하지 않고 있더라도, 잔금지급일이 지나면, 소유권이전등기에 필요한 서류(매도용 인감증명서, 주민등록초본 등)을 준비하여 매수인이 매매대금지급과 동시에 수령할 수 있도록 준비하여 두고 일시, 장소를 특졍하여 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.
(5) 매수인이 매매대금 지급의무를 이행하지 않고 있다고 하여 매도인이 바로 매매계약해제를 주장할 수 없고, 적법한 계약해제절차를 거쳐야 계약해제를 이유로 계약해제 및 해제에 따른 손해배상책임을 주장할 수 있다.